L'evoluzione del mercato immobiliare a Milano

Il valore degli immobili a Milano

L’acquisto e la vendita di un immobile sono processi estremamente delicati e importanti in termini di coinvolgimento sia economico che decisionale: per questo occorre valutare il proprio immobile in maniera sicura e accurata per non correre rischi e semplificare il più possibile le procedure. 

Milano si conferma una dei centri metropolitani più dinamici nel territorio italiano in termini di compravendite di immobili: il capoluogo lombardo, infatti, ha segnato un aumento delle compravendite del 9,4% nel 2019, confermandosi il principale mercato residenziale della Lombardia. Non solo: si tratta di una tendenza che pare in continuo aumento tanto che gli esperti del settore prevedono per il 2020 un ulteriore incremento sia delle compravendite che del valore immobili a Milano. 

Calcolare il valore di un immobile 

Il calcolo del valore della propria casa può essere un’operazione molto utile per svariati motivi, tra cui in particolare la possibilità di vendere la casa al prezzo corretto e conoscere il valore della proprietà. Spesso la stima del valore di un immobile sul mercato viene erroneamente confusa con il suo valore catastale: se quest’ultimo è utile come base per il calcolo di varie imposte (imposta di registro, ipotecaria o catastale), il valore di mercato di un immobile invece è una stima del prezzo di un appartamento, utile soprattutto in caso di vendita.

Il calcolo del valore di un immobile si basa su vari fattori, tra cui in particolare:

• Stato di conservazione dell’appartamento;
• Anno di costruzione;
• Ubicazione dello stabile (vicinanza di eventuali negozi, uffici pubblici, fermate di mezzi di trasporto, luoghi di attrazione culturale);
• Caratteristiche interne quali superficie commerciale, tipologia di impianto di riscaldamento, classe energetica, stato dell’impianto idraulico, eventuale presenza di elementi aggiuntivi (box, cantina, giardino).

Per effettuare il calcolo vero e proprio occorre moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione in euro al metro quadro: il valore al metro quadro si basa su alcuni parametri - quali l’ubicazione dell’appartamento, le condizioni dell’edificio e dei locali interni - monitorati costantemente dall’Agenzia delle Entrate che, a sua volta, si affida ad un osservatorio che aggiorna le stime ogni sei mesi. Il risultato ottenuto varia poi a seconda dei coefficienti di merito: si tratta di valori che, sulla base delle caratteristiche dell’abitazione, possono aumentare o far diminuire il valore dell’appartamento. Ad esempio, un primo piano con ascensore influisce con un -10% sul valore complessivo, mentre un appartamento con riscaldamento autonomo pesa con un +5% sul prezzo finale. 

Valutazione casa online immediata

Il mercato immobiliare è un mercato estremamente attraente, dal momento che l’oggetto in questione - immobili residenziale o industriali - ha un elevato valore dal punto di vista economico e sociale, ma è al tempo stesso mutevole perché influenzato da numerosi fattori. La possibilità di svolgere una valutazione online del proprio immobile offre il vantaggio di avere una valutazione sempre aggiornata e basata su fonti autorevoli come, ad esempio, l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Inoltre, una valutazione immobile online non è solo affidabile, ma anche gratuita e semplice da richiedere: basta inserire l’indirizzo dello stabile, la tipologia (appartamento, villa, attico) e le sue principali caratteristiche (superficie, piano, riscaldamento, stato dell’immobile) per avere una stima immediata che comprende un valore minimo, uno medio e uno massimo. In questo modo si ottiene una valutazione gratuita della casa che si vuole vendere o acquistare, costituendo un supporto fondamentale in fase di trattativa e garantendo il duplice vantaggio di evitare perdite di tempo e di procedere alla vendita o all’acquisto in poco tempo e al prezzo corretto.

Quali previsioni mercato immobiliare

Quando si prende la decisione di comprare o vendere casa, è molto importante essere informati sull’andamento del mercato immobiliare a livello sia locale che nazionale. Per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano nel 2020, secondo gli esperti del settore il sentiment sarà positivo e sono convinti che quest’anno riserverà ottime occasioni di investimento.

Dove ci sono stati profondi interventi di riqualificazione si prevede un rialzo dei prezzi così come nelle zone in cui sono stati fatti interventi di adeguamento alla domanda turistica soprattutto in città d’arte come Venezia, Napoli, Firenze e Roma. Il 2019 è stato certamente un anno positivo per il mercato immobiliare sotto diversi aspetti: le compravendite si sono chiuse in crescita, i prezzi delle grandi città si sono ripresi in parallelo ad una stabilità dei valori nelle realtà più piccole. Si prevede quindi che nel 2020 l’andamento non sarà molto diverso: l’interesse per il mattone è sempre molto alto sia come prima casa che per investimento. 

Un trend, intravisto l’anno scorso, che sarà centrale nel 2020 è la ripresa delle zone meno centrali delle metropoli: si prevedono valori stabili con alcune eccezioni positive per i comuni di prima cintura e nelle località turistiche. Queste nuove costruzioni avranno un aumento del valore, soprattutto se saranno capaci di rispondere a criteri di efficienza energetica e di qualità delle infrastrutture. Il district UPTOWN è considerato un progetto pioniere in ambito green: in linea con la sempre maggiore diffusione di soluzioni energetiche alternative e a basso impatto ambientale, UPTOWN costituisce il primo quartiere residenziale a impatto zero in Italia. La vicinanza di UPTOWN con MIND, prossimo polo milanese che unirà ricerca, sviluppo, intrattenimento, lavoro e shopping, certamente influirà in breve tempo sul valore degli immobili. La vicinanza dei servizi e l’accesso ai trasporti pubblici più utilizzati è infatti uno dei reali fattori chiave per i quali, a Milano, il valore degli immobili cambia radicamente, come sta accadendo anche per le zone attraversate dalla metro M4 di nuova costruzione.

Dove investire a Milano

Cuore di tutte le nuove tendenze della moda e del design, centro di eccellenze universitarie e metropoli del business, Milano è l’unica città italiana a dimensione europea: questa sua marcia in più si riflette anche sul mercato immobiliare e sul suo andamento. Con un boom a seguito di Expo, la dinamicità del mercato non riguarda solo il centro storico e il quadrilatero dello shopping, ma anche nuove zone del capoluogo meneghino in fase di riqualificazione urbana.

Quindi, dove comprare casa a Milano per investimento? Oltre alle zone di maggiore prestigio come Duomo e Brera, bisogna tenere conto di:

• Isola-Porta Nuova: tra le zone di Milano dove investire, la porta nord di ingresso alla città - Porta Garibaldi - costituisce una delle aree più interessanti. Negli ultimi anni, infatti, è stata protagonista di riqualificazioni edilizie notevoli, trasformandosi in una zona vivissima e molto richiesta. 
• Tre Torri: a seguito di un significativo intervento di rivalutazione urbana, il quartiere di Citylife attira ad oggi investitori e privati cittadini per la presenza di grattacieli all’avanguardia e grandi zone verdi.
• Linea M4: nonostante non si tratti di una zona vera e propria, è un’arteria urbana lungo la quale gli appartamenti hanno cominciato ad aumentare nettamente di valore per la presenza in futuro della nuova metropolitana M4, determinando una crescita dei prezzi al metro quadro.
• Nuovi quartieri: se si analizza lo sviluppo di Milano, è ormai evidente che si stia rivolgendo sempre più verso l’esterno, superando la tradizionale opposizione centro-periferia, specialmente tenendo conto dello sviluppo di MIND nell’area nord-ovest. 

Un esempio è il progetto UPTOWN, primo smart district italiano, nato alle porte della città e perfettamente integrato con il centro di Milano. Si tratta di un nuovo polo urbano che si è rivelato ben quotato dagli investitori tanto che la valutazione del quartiere cresce ogni giorno: chi ha scelto UPTOWN fin dalla sua nascita, ha assistito, nel periodo di costruzione, un incremento quasi doppio del valore dell’abitazione.